201903.05
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UN NUEVO REAL DECRETO LEY DEL ALQUILER MÁS GARANTISTA DEL DERECHO A LA VIVIENDA


Tras la derogación del efímero real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno ha aprobado el nuevo real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (que se ha publicado en el BOE el día 5 de marzo), que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos, incorporando las principales medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018, y otras nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa real y no residual al dominio de acceso a la vivienda.

Las principales novedades en materia de alquileres que no contemplaba el texto legal anterior son las siguientes:

  • Eliminación de la publicidad registral de los contratos de arrendamiento de vivienda para que tengan eficacia legal frente a terceros durante el plazo de los cinco primeros años del contrato, o siete años si el arrendador es persona jurídica.
  • Aumento del plazo de preaviso a cuatro meses para dar por extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda por el arrendador, mediante la reforma del art. 10 de la LAU, y aclaración de que se trata de prórrogas anuales a las que el arrendatario puede ponerle fin cada año hasta un máximo de tres años, y no de una prórroga trienal, como parecía deducirse del confuso redactado que le daba el derogado RDL 21/2018;
  • Modificación de Ley de Enjuiciamiento Civil para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía y no por materia, salvo los desahucios y reclamaciones de rentas que continuarán tramitándose por el juicio verbal especial. Esta es la medida más importante de la reforma. De esta forma se garantiza al arrendatario también pueda acudir al proceso de juicio verbal, proceso más ágil y económico que el de juicio ordinario, cuando la cuantía del procedimiento sea de inferior o igual a 6.000€, beneficiándose a su vez de la posibilidad de litigar sin abogado y procurador cuando la cuantía no supere los 2.000 en virtud de lo dispuesto en el art. 23.2.1º de la LEC. Esta modificación legal permitirá aflorar litigios en materia de cláusulas abusivas en contratos de arrendamiento de vivienda, hasta la fecha prácticamente inexistentes por el coste económico que ello suponía para el perjudicado.
  • Obligación por ley de que el arrendador persona jurídica asuma todos los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento de vivienda, no admitiéndose pacto en contrario, a diferencia de lo previsto por el derogado RDL 21/2018 que permitía dicho pacto en contrario “en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”. Se mantiene el criterio de libertad de pacto cuando el arrendador sea persona física.
  • Limitación de la actualización de rentas por toda la duración del contrato de arrendamiento de vivienda con independencia de la renta que se pague, y no solamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria, conforme a la variación anual que experimente el IPC. En todo caso, debe pactarse en el contrato el derecho a actualizar la renta.
  • La prohibición de los lanzamientos abiertos en los procesos de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas en cumplimiento de la Observación General nº7 del Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales de la ONU.
  • Finalmente, el texto legal no recoge un control o limitación de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda en zonas urbanas declaradas de mercado tensionado como reclamaba “Podemos”; sino tan solo un mandato al Gobierno para que en el plazo de 8 meses elabore un sistema de índices de referencia de del precio de alquiler de vivienda.

Esta nueva normativa legal entra en vigor el día 6 de marzo de 2019, pero deberá convalidarse en el plazo máximo de 30 días por la Diputación Permanente del Congreso.

Esperemos que esta vez el texto legal sea convalidado y no se acuerde su derogación por el resto de grupos parlamentarios, como sucedió con el RDL 21/2018. Nuestro sistema no soportaría otro golpe de este calibre a la seguridad jurídica.

http://www.expansion.com/juridico/opinion/2019/03/05/5c7e547d268e3edc788b45b1.html

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